Politieke Economie – Bas Jacobs

Archive for the ‘eigen huis’ Category

Economie van het eigen huis

with one comment

De maatschappelijke discussie over de fiscale behandeling van het eigen huis lijkt eindelijk losgebarsten. De Volkskrant opent vandaag op de voorpagina met een artikel. Professor Eichholtz van de Universiteit Maastricht maakt een opmerking die ik niet helemaal begrijp: ‘Het zou een kapitale fout zijn om bestaande gevallen te ontzien’. De Volkskrant vervolgt: ‘Volgens Eichholtz zullen de huizenprijzen met zo’n 20 procent dalen als de hypotheekrenteaftrek alleen voor de nieuwe gevallen wordt beperkt. ‘De prijsvorming op de huizenmarkt wordt bepaald door de nieuwe kopers. Pak je die wel op korte termijn aan, dan stort de hele huizenmarkt in elkaar’ ‘.

Ik ben het met Eichholtz eens dat de prijsvorming door de nieuwe kopers wordt bepaald — en ook dat het fout zou zijn bestaande gevallen te ontzien, maar dat terzijde. Maar ik begrijp niet goed waarom bij beperking van de fiscale subsidies voor de reeds bestaande eigenaren dan een kleiner effect zou optreden op de huizenprijs. Misschien bedoelt hij dit ook niet, maar dit is wel de suggestie die wordt gewekt. In jargon: huiseigenaren zijn de inframarginale deelnemers aan de huizenmarkt door wie de prijsvorming niet langer wordt bepaald. Het is daarom juist economisch bezien goed om bestaande huiseigenaren zwaarder te belasten. Je krijgt dan wel opbrengsten zonder prijseffecten in de huizenmarkt.

Als je de effecten op de huizenmarkt wilt dempen zul je de toekomstige kopers moeten ontzien en juist bestaande eigenaren moeten aanpakken. Met andere woorden, alleen als je de nieuwkomers ontziet, kun je prijseffecten op de huizenmarkt beperken. Zie ook een gezamenlijk artikel met Boot, Bovenberg, Buiter en Van Wijnbergen. Dat is tegenovergesteld aan wat veel politieke partijen bepleiten. Overigens is dat nog niet zo eenvoudig.

Je zou bijvoorbeeld de fiscale behandeling van het eigen huis nog voor een aantal jaar van toepassing kunnen verklaren op iedereen die nog een huis koopt en dan geleidelijk afbouwen. Dat is feitelijk een geleidelijke overgangstermijn. Dat zal helpen om de prijsdaling te dempen, maar zal ook minder opleveren. De fiscale subsidie zonder prijsdalingen wegnemen kan niet. Huishoudens en banken zullen rekening houden met lagere toekomstige fiscale subsidies bij de financiering van het eigen huis. Dus werken toekomstige beperkingen onmiddellijk door in de huizenprijzen vandaag. Alleen als het regime voor het eigen huis volledig in tact blijft, zullen huizenprijzen niet veranderen. Daarom geldt bij het eigen huis: no pain, no gain. Zonder pijn in de huizenmarkt levert beperking van de fiscale subsidie op het eigen huis niets op. Zie ook mijn eerdere blog

Het is dus de (empirische) vraag in hoeverre toekomstige wijzigingen direct doorwerken in de huidige huizenprijzen. Met andere woorden: in hoeverre kenmerkt de woningmarkt zich door rationele verwachtingen? Daarover zullen de opvattingen onder economen verschillen. Vermoedelijk zullen niet alle toekomstige beperkingen 1-op-1 nu al terugkomen in de huizenprijzen. Misschien zijn toekomstige ingrepen al verdisconteerd in de huizenprijzen, omdat huishoudens verwachten dat er toch wel ingegrepen zal worden bij het eigen huis. Maar huishoudens kampen ook met informatieproblemen en kunnen mogelijk begrensd rationeel handelen (kortzichtigheid, verkeerde inschatting van risico’s, etc). Daarnaast speelt fundamentele onzekerheid een rol. Vele andere onzekere factoren dan het fiscale regime bepalen ook de beslissing om al dan niet een huis te kopen (houdt ik mijn baan? blijft mijn partner? krijg ik kinderen?).

Voor beleidsmakers en politici lijkt het me verstandig dat ze rekening houden met rationele verwachtingen. De aanname dat mensen bij het kopen van een huis enige tientallen jaren vooruitkijken lijkt me niet zo gek. Mochten ze dat niet doen, dan kunnen de prijseffecten in de woningmarkt altijd nog meevallen.

Written by basjacobs

23 maart 2010 at 10:44

Mesjogismo bij eigen huis

with 7 comments

Jan-Kees de Jager sloeg gister direct een piketpaaltje: over de hypotheekrente-aftrek mag wat het CDA betreft niet langer worden gepraat. Ik ben not amused. De fiscale behandeling van het eigen huis is ongeveer de meest bizarre overheidsinterventie die er in Nederland bestaat. Die fiscale subsidie moet op termijn verdwijnen. Maar het bedenken van een goed overgangsregime is niet eenvoudig en altijd zullen sommige mensen erop achteruitgaan.

De Nederlandse overheid derft per jaar zo’n 15 mrd euro aan belastingopbrengsten door de fiscale behandeling van het eigen huis:

de renteaftrek                                                                                                      11,75 mrd

bijtelling van maximaal 0,6 procent van de WOZ-waarde               -2 mrd

de gederfde opbrengst van de vermogensrendementsheffing       7,5 mrd

opbrengst van de overdrachtsbelasting                                                  -3 mrd

Zie ook p.19 van de CPB-studie over het eigen huis. Alle cijfers hebben betrekking op 2006 vandaar dat ik het bedrag heb opgehoogd van 14 naar 15 miljard voor 2010.

De overheid derft belastingopbrengsten omdat spaargeld dat is geïnvesteerd in het eigen huis bijna onbelast is: 0,6 procent van de waarde van het eigen huis wordt belast en dan ook nog alleen als er rente wordt afgetrokken. Als de hypotheek niet wordt afgelost maar zou worden gespaard, zou de overheid meer opbrengsten genereren met de vermogensrendementsheffing in Box-3. De OZB is een lokale belasting ter compensatie van lokale publieke goederen en is niet meegenomen in de berekening.

15 mrd euro subsidie op het eigen huis. Dat is ongeveer de helft van het bedrag dat we aan al het onderwijs uitgeven. En ongeveer 3 keer zoveel als de ontwikkelingshulp.

Terwijl de overheid op zoek is naar zo’n 30 mrd euro om de gaten in de begroting te dichten, kun je niet volhouden dat er geen discussie komt over de subsidies op het eigen huis.

Bovendien stimuleert de subsidie op het eigen huis het woningbezit niet omdat het huizenaanbod zo goed als inelastisch is. Zie ook een CPB-studie van Vermeulen en Rouwendaal. Dat is jargon voor: het huizenaanbod reageert nauwelijks op de prijs. Dus als door de fiscale subsidies de vraag toeneemt, stijgen de huizenprijzen 1-op-1 met de subsidies en het eigen huisbezit neemt niet toe. Niet de starters op de woningmarkt maar huiseigenaren profiteren van de subsidies op het eigen huis.

We geven dus 15 miljard per jaar uit om huiseigenaren een hogere prijsstijging van hun woning te geven. Dat is mesjogge. De belastingdruk stijgt door de subsidies op het eigen huis met zo’n 5 procentpunten over de hele linie. De hogere belastingdruk verstoort de arbeidsmarkt, want het arbeidsaanbod en de arbeidsparticipatie nemen af. Bovendien zorgen subsidies op huizen en hoge belastingen op arbeid dat mensen sneller met pensioen gaan en investeringen in menselijk kapitaal verwaarlozen. Waarom zouden werknemers nog investeren in het op peil houden van hun inzetbaarheid als de overheid hun arbeidsinzet zwaar belast en hen met een grote subsidie op een glijbaan naar pensioen zet?

Tot slot profiteren met name de hoogste inkomens van de subsidies op het eigen huis. Koen Caminada van de Universiteit Leiden heeft in 1999 uitgerekend dat de 30 procent rijkste mensen 78 procent van het voordeel van de hypotheekrenteaftrek in hun zak steekt. 45 procent van het fiscale voordeel komt bij de 7 procent rijkste mensen terecht. Zie zijn tabel 4. Deze gegevens moeten voorzichtig worden geïnterpreteerd omdat inmiddels allerlei zaken zijn veranderd in belastingtarieven en het fiscale regime voor het eigen huis. Maar aan de conclusie dat arm betaalt voor rijk valt niet te ontkomen.

Dus: de fiscale behandeling van het eigen huis bevordert het eigen huisbezit niet, is economisch schadelijk en veroorzaakt perverse inkomensherverdeling. Die subsidie moet dus verdwijnen. Maar hoe? Dat is het grootste probleem bij het eigen huis.

Het eigen huis zou idealiter naar box-3 moeten worden overgeheveld. Dan wordt het eigen huis beschouwd als een vorm van kapitaalinkomen, net als spaargeld of beleggingen. Betaalde hypotheekrente is dan aftrekbaar tegen het tarief van Box-3 (30 procent). Het eigen woningforfait zou moeten worden opgehoogd tot minimaal 5,7 procent van de WOZ-waarde.  De overdrachtsbelasting kan worden afgeschaft. De excessieve prikkels om huizen met hypotheekschuld te financieren verdwijnen door symmetrische fiscale behandeling van schuld en eigen geld geïnvesteerd in het eigen huis. En de overheid bespaart 15 miljard aan staatssteun voor huiseigenaren. Zie ook mijn bijdrage aan de studiecommissie belastingstelsel.

Natuurlijk kun je dit nooit op stel en sprong doen en een goed overgangsregime is noodzakelijk bij zo’n majeure ingreep. Bij het weghalen van alle subsidies zouden de huizenprijzen met 15-20 procent kunnen dalen.

De Jager heeft een punt dat je niet het economisch herstel wilt smoren met problemen op de huizenmarkt. Een goed overgangsregime voor het eigen huis compenseert huishoudens met een hogere restschuld (waarde hypotheek minus WOZ-waarde huis) meer dan huishoudens met een lage restschuld. Bovendien moeten nieuwe huiseigenaren delen in het overgangsregime.

Bovendien kun je een deel van de bespaarde subsidies gebruiken om de belastingen op arbeid te verlagen. Dat compenseert de koopkrachteffecten en vermindert de prijsdaling in de huizenmarkt.

Maar je kunt niet iedereen compenseren voor een prijsdaling. Dan bespaart de overheid niets en kun je net zo goed niet ingrijpen. Voor ingrepen bij het eigen huis geldt daarom: no pain, no gain. En dat is precies de reden waarom het eigen huis politiek zo gevoelig ligt: een goede ingreep kent altijd verliezers. Maar dit is geen argument om alles bij het oude te laten.

Voor een politieke analyse van de hypotheekrenteaftrek zie AJcomments.

Written by basjacobs

20 maart 2010 at 18:15

%d bloggers liken dit: