Politieke Economie – Bas Jacobs

Economie van het eigen huis

with one comment

De maatschappelijke discussie over de fiscale behandeling van het eigen huis lijkt eindelijk losgebarsten. De Volkskrant opent vandaag op de voorpagina met een artikel. Professor Eichholtz van de Universiteit Maastricht maakt een opmerking die ik niet helemaal begrijp: ‘Het zou een kapitale fout zijn om bestaande gevallen te ontzien’. De Volkskrant vervolgt: ‘Volgens Eichholtz zullen de huizenprijzen met zo’n 20 procent dalen als de hypotheekrenteaftrek alleen voor de nieuwe gevallen wordt beperkt. ‘De prijsvorming op de huizenmarkt wordt bepaald door de nieuwe kopers. Pak je die wel op korte termijn aan, dan stort de hele huizenmarkt in elkaar’ ‘.

Ik ben het met Eichholtz eens dat de prijsvorming door de nieuwe kopers wordt bepaald — en ook dat het fout zou zijn bestaande gevallen te ontzien, maar dat terzijde. Maar ik begrijp niet goed waarom bij beperking van de fiscale subsidies voor de reeds bestaande eigenaren dan een kleiner effect zou optreden op de huizenprijs. Misschien bedoelt hij dit ook niet, maar dit is wel de suggestie die wordt gewekt. In jargon: huiseigenaren zijn de inframarginale deelnemers aan de huizenmarkt door wie de prijsvorming niet langer wordt bepaald. Het is daarom juist economisch bezien goed om bestaande huiseigenaren zwaarder te belasten. Je krijgt dan wel opbrengsten zonder prijseffecten in de huizenmarkt.

Als je de effecten op de huizenmarkt wilt dempen zul je de toekomstige kopers moeten ontzien en juist bestaande eigenaren moeten aanpakken. Met andere woorden, alleen als je de nieuwkomers ontziet, kun je prijseffecten op de huizenmarkt beperken. Zie ook een gezamenlijk artikel met Boot, Bovenberg, Buiter en Van Wijnbergen. Dat is tegenovergesteld aan wat veel politieke partijen bepleiten. Overigens is dat nog niet zo eenvoudig.

Je zou bijvoorbeeld de fiscale behandeling van het eigen huis nog voor een aantal jaar van toepassing kunnen verklaren op iedereen die nog een huis koopt en dan geleidelijk afbouwen. Dat is feitelijk een geleidelijke overgangstermijn. Dat zal helpen om de prijsdaling te dempen, maar zal ook minder opleveren. De fiscale subsidie zonder prijsdalingen wegnemen kan niet. Huishoudens en banken zullen rekening houden met lagere toekomstige fiscale subsidies bij de financiering van het eigen huis. Dus werken toekomstige beperkingen onmiddellijk door in de huizenprijzen vandaag. Alleen als het regime voor het eigen huis volledig in tact blijft, zullen huizenprijzen niet veranderen. Daarom geldt bij het eigen huis: no pain, no gain. Zonder pijn in de huizenmarkt levert beperking van de fiscale subsidie op het eigen huis niets op. Zie ook mijn eerdere blog

Het is dus de (empirische) vraag in hoeverre toekomstige wijzigingen direct doorwerken in de huidige huizenprijzen. Met andere woorden: in hoeverre kenmerkt de woningmarkt zich door rationele verwachtingen? Daarover zullen de opvattingen onder economen verschillen. Vermoedelijk zullen niet alle toekomstige beperkingen 1-op-1 nu al terugkomen in de huizenprijzen. Misschien zijn toekomstige ingrepen al verdisconteerd in de huizenprijzen, omdat huishoudens verwachten dat er toch wel ingegrepen zal worden bij het eigen huis. Maar huishoudens kampen ook met informatieproblemen en kunnen mogelijk begrensd rationeel handelen (kortzichtigheid, verkeerde inschatting van risico’s, etc). Daarnaast speelt fundamentele onzekerheid een rol. Vele andere onzekere factoren dan het fiscale regime bepalen ook de beslissing om al dan niet een huis te kopen (houdt ik mijn baan? blijft mijn partner? krijg ik kinderen?).

Voor beleidsmakers en politici lijkt het me verstandig dat ze rekening houden met rationele verwachtingen. De aanname dat mensen bij het kopen van een huis enige tientallen jaren vooruitkijken lijkt me niet zo gek. Mochten ze dat niet doen, dan kunnen de prijseffecten in de woningmarkt altijd nog meevallen.

Written by basjacobs

23 maart 2010 bij 10:44

Eén reactie

Subscribe to comments with RSS.

  1. Hierover is een heel simpel antwoord te geven ; In Nederland zijn ALLE woningen gewoon te duur want een sociale huurwoning koste al gauw 600 to 900 euro huur per maand zonder servicekosten. Dientengevolge krijg de woontoeslag als je onvoldoende financiele draagkracht heb. Een koopwoning is niet meer te betalen tenzij je een fatsoenlijk (ruim)salaris hebt en dus is al compensatie voor de aankoop en de verdere te betalen lasten als de jaarlijkse WOZ, de servicekosten, de erfdienstbaarheid etc. etc. en als je dan ziet welke je koopsom moet betalen voor een paar dure muren, dan zeg ik sorry hoor. Waarom moeten die muren zo duur zijn in Nld ?? Die bakstenen kosten echt niet zo veel geld hoor !Houd de woningen die ze maken, renoveren herbouwen etc ze betaalbaar en dan kun je de huurtoeslag en de renteaftrek eigen woning (hoezo eigen want je leent toch geld van de bank om die dure woning te kunen betalen) afschaffen, maar NLd is Nld niet als ze dit soort financiele contructies bewust overeind houden en ook ooit zo hebben bedacht (en goegekeurd in den Haag). Kortom : Blijf er vanaf en als je ze toch wilt afschaffen deze financiele subsidies vor een eigen of huur-woning, bouw dan woningen die een normaal modaal inkomen kan kopen of huren zonder subsidie en maak ze niet zo belachelijk duur (kijk maar eens in de grote steden naar de economische waarden aldaar) want dan is deze flauwekuldiscussie niet nodig (geweest). De huizenmarkt in Nld heeft zichzelf kapot gemaakt hoor binnen de bouwwerled, de bankwereld en de overheid en alweer is het de burger met de eigen woning (of wederom terug geplaatste dure sociale huurwoning) die word gegrepen in zijn nekvel !! Vreemd dat tijdens het guldentijdperk dit probleem niet bestond, is die euro niet nadelig geweest voor het ontstaan van dit probleem ? En wie geeft je de garantie dat je je leven lang gezond blijft waarmee je de wonig kunt blijven betalen, wie geeft de garantie dat als de renteaftrek eigen woning fiscaal wordt gestopt, de prijzen van de woningen daadwerkelijk omlaag gaan ? Er blijven teveel vragen over waar eesrt duidelijkheid over moet komen etc. en intussen : Systeem wontoeslag en aftrek rente eigen woning gewoon handhaven !

    Roland Brils

    11 april 2010 at 23:26


Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers op de volgende wijze: